Le BAIL RURAL A LONG TERME présente de nombreux avantages, que ce soit pour les propriétaires ou les locataires mais il a également certaines particularités.Il repose sur un concept de contrat "gagnant-gagnant", assurant le protection des intérêts et de l'exploitation du locataire en contrapartie d'avantages fiscaux pour le propriétaire.
S'agissant de baux ruraux, ils sont soumis au statut du fermage avec des particularités résultant des articles L-416-1 et suivants du Code Rural: titulaire du label "notaire conseil du monde rural, notre office notarial de LESNEVEN est à même de vous apporter tout le conseil nécessaire en la matière.
Le Bail rural à long terme prend obligatoirement la forme d'un acte notarié: il doit en effet être écrit (le bail verbal n'est pas admis en la matière) et, sa durée étant supérieure à 12 ans, il doit être publié au service de la publicité foncière.
Un état des lieux doit également être établi dans le délai d'un mois précédant ou suivant la date d'entrée en jouissance du locataire.
En matière successorale, les articles 831-1 et 832-2 du Code Civil prévoient, le premier une attribution préférentielle au profit d'un copartageant qui s'oblige à consentir un bail à long terme à un héritier ou à un descendant d'héritier, le second qu'un conjoint ou un héritier souhaitant poursuivre l'exploitation peut exiger qu'en cas de partage, il lui soit consenti un bail à long terme.
L'application délicate de ces textes requiert l'intervention d'un notaire spécialiste et notre office notarial de LESNEVEN est à votre entière disposition.
Si la stabilité de son exploitation est la principale motivation du preneur, elle est en revanche de nature fiscale pour le bailleur: l'article 793, 2, 3° du Code général des impôts dispose en effet que les biens loués par bail à long terme sont exonérés de droit de mutation à titre gratuit pour les trois-quarts de leur valeur et cette exonération s'applique en matière de donation ou de succession.
Il y a néanmoins des conditions à respecter et n'hésitez pas à consulter un notaire de notre office de LESNEVEN à ce sujet.
Le bail doit être conclu depuis au moins deux ans pour bénéficier de l'exonération à l'occasion d'une donation.
Le donataire ou l'héritier doit rester propriétaire des biens transmis pendant au moins cinq ans, la jurisprudence considérant que cette propriété peut être directe ou indirecte (par exemple en cas d'apport des biens à un GFA) sans remise en cause de l'avantage fiscal.
L'exonération n'est plus que de moitié au delà de 300.000€
Il existe quelques différences entre les baux de 18 ans et les baux de 25 ansDans le premier cas, il n'y a pas de possibilité de reprise par le propriétaire pendant la durée du bail et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement par périodes de 9 ans, conformément au statut du fermage mais, de même, le bailleur peut s'opposer au renouvellement (en cas de non respect de ses obligations légales ou conventionnelles par le locataire ou en raison de son âge), ou faire jouer son droit de reprise.
Il est également possible de limiter de manière conventionnelle la transmission du bail aux descendants du locataire mais, s'agissant d'une dérogation du droit commun du fermage, cette possibilité est très strictement réglementée.
Les notaires spécialistes de notre office de LESNEVEN sauront vous conseiller efficacement à ce sujet.
Dans le second cas, le bail prend fin au terme prévu sans que le bailleur soit dans l'obligation d'adresser un congé au locataire.
Il est néanmoins possible de prévoir dans le contrat de bail une clause de renouvellement qui sera alors sans limitation de durée. Le bailleur et le preneur peuvent alors mettre un terme au bail chaque année en respectant la procédure de "long préavis": délivré par huissier, il prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été notifié
