QUE FAIRE EN CAS DE NON PAIEMENT DU FERMAGE ?

Vous possédez des terres agricoles et votre locataire ne paye pas le fermage convenu: que faire ?

Le statut du fermage s'applique à toute « mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter ». Le bail rural est conclu pour neuf années au minimum et se renouvelle par tacite reconduction.

Ce statut se veut très protecteur du locataire en place dont les terres louées constituent l’outil de travail et il en résulte que l’absence ou le retard de paiement du fermage ou le retard de n'entraîneront pas automatiquement la résolution du bail: le propriétaire, doit, pour ce faire, respecter un formalisme strict.

Tout d'abord, la résiliation n’est possible qu’après deux non-paiements persistant trois mois au moins après mise en demeure du locataire.

En clair

– Soit deux échéances de fermages toujours dues 3 mois après la réception d’une mise en demeure de payer ces deux échéances,

– Soit une échéance de fermage toujours due demeurant 3 mois après de deux mises en demeure espacées d’au moins trois mois.

La mise en demeure doit impérativement, à peine de nullité,  contenir les dispositions conformes aux exigences fixées par le Code rural: à défaut, le tribunal refusera la résiliation du bail.

La prise en compte de l’absence de paiement intégral des fermages dus est considérée au jour de la saisine du tribunal.

Le locataire défaillant peut invoquer des raisons sérieuses et légitimes telles qu'un fermage appelé inexact, une exploitation en difficulté financière indépendamment de sa volonté, des aléas climatiques (sécheresse, inondation ...).

Comme indiqué ci-dessus, le bail rural se renouvelle en principe tacitement pour une durée de 9 ans.

Après deux non-paiements (Cf supra) le propriétaire peut s'opposer au renouvellement du bail en signifiant au locataire par acte extra-judiciaire, dix-huit mois au moins avant la fin du bail, un congé contenant refus de renouvellement et conforme aux exigences du Code Rural.

Le locataire peut également demander avant son terme la cession de son bail au profit de son conjoint ou de ses descendants: en principe, le propriétaire ne peut le refuser sauf si le locataire pas été diligent pour le paiement des fermages.

Il ne s’agit pas là du cas précédent mais simplement de pouvoir prouver que le locataire a été négligent: le bailleur doit donc s'appliquer à relancer le locataire par écrit en cas de paiement tardif, irrégulier ou incomplet.

Le respect des délais est important et le propriétaire doit veiller à agir dans les temps: en effet, la créance de fermage se prescrit par cinq ans et le renouvellement du bail peut également empêcher la propriétaire de se prévaloir des défauts de paiement antérieurs au renouvellement.