LE DROIT DE PREEMPTION DE LA SAFER

Le champ d’application du droit de préemption de la SAFER s'est fortement accru depuis la Loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 plus connue sous le nom de Loi d’avenir pour l’agriculture l’alimentation et la forêt.

Le droit de préemption était précédemment établi de manière positive, les articles L143-1 et suivants du code rural énumérant la liste des biens et droits susceptibles d'être préemptés.

La nouvelle loi a inversé ce principe en listant les seules opérations et biens qui échappent à la préemption.

Ainsi, ne peuvent pas faire l'objet d'une préemption par la SAFER les opérations suivantes:

1° Les échanges;

2° Les aliénations dont le prix est converti en une rente viagère payée essentiellement ou totalement au moyen de prestations de services personnels ;

3° Les acquisitions et cessions entre co-héritiers, co-indivisaires et/ou parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus;

4° Sous condition que l’exploitation définitive après l'opération ait une surface inférieure à la superficie mentionnée au I, 1° de l'article L-331-2 du code rural, les acquisitions faites par les personnes suivantes:

a) les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, majeurs et satisfaisant aux conditions d’expérience, de qualification professionnelles
b) les fermiers évincés ou agriculteurs expropriés de leur exploitation agricole

5° Les acquisitions foncières destinées :

a) A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction minière (mines ou carrières);
b) A la constitution ou à la préservation de jardins familiaux en agglomération et d'une surface inférieure à 1 500m²carrés ;

6° Sauf exceptions, les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre;

7° Les aliénations comprises dans le plan de cession totale ou partielle d’une entreprise en liquidation judiciaire;

8° Les acquisitions réalisées en vue de la reconstitution de la pleine propriété d'un bien (cession de la nue-propriété à l’usufruitier et vice versa)

9° les acquisitions par les personnes publiques ayant exercé leur droit de préemption prioritaire sur le bien vendu;

10° les aliénations au profit du preneur en place exploitant depuis au moins 3 ans et non propriétaire de plus de 3 fois le seuil mentionné à l’article L.312-1 du code rural;

Plus généralement, le droit de préemption s’exerce sur les biens immobiliers non bâtis à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole c'est à dire situés en zone définie comme telles par un document d’urbanisme et, à défaut, situés dans parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des zones classées comme zones boisées au cadastre.

Seuls les biens non bâtis d'une superficie minimale définie par décret sont susceptibles d'être préemptés mais le droit de préemption s'exerce dès le premier mètre carré dans les zones A ou N des PLU.

Les bien bâtis ne sont susceptibles d'être préemptés que s’il s’agit de bâtiment à usage agricole au moment de l'opération, d’une habitation comprise dans une exploitation agricole.

Il existe également des règles particulières concernant:

les bâtiments d’exploitation ou habitation dans les zones agricoles, naturelles ou non urbanisées des communes de montagne afin de leur rendre une usage agricole et à condition qu'ils aient été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole pendant les cinq années précédant l’aliénation,
les communes littorales afin de leur rendre leur usage ancien si les bâtiments ont été utilisés au cours des 20 années précédant l’aliénation soit pour l’exercice d’une activité agricole ou de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l’eau

Les parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, sont également soumises au droit de préemption si l’exercice de ce droit a pour objet l’installation d’un agriculteur mais seulement à condition que l'ensemble des parts ou actions soit vendu.

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