COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE DE VENTE ?

Vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien ou fait une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur et vous souhaitez passer à la signature de l'avant-contrat.

En pratique, cohabitent le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.

Mais lequel des deux contrats choisir ?

La promesse unilatérale de vente engage, en théorie, une seule des deux parties : le vendeur s’engage à céder son bien à l'acquéreur à un prix fixé pendant une période donnée (le plus souvent 2 ou 3 mois).

Le vendeur devra donc maintenir son offre pendant ce période et ne pourra pas non plus proposer son bien à un autre acquéreur potentiel. 

L'acquéreur devra en principe verser une indemnité d'immobilisation correspondant en général à 10 % du prix d’achat qui restera acquise au vendeur si l'acquéreur se désiste pour une raison autre que les conditions suspensives prévues dans la promesse.

Sauf dans certaines matières (vente des terrains d'un lotissement par exemple) l'usage de la promesse unilatérale de vente n'a pas de justification spécifique, il s'agit plutôt d'une question d'habitude et de région.

La promesse unilatérale de vente fait l'objet d'un enregistrement à la recette des impôts dans les dix jours de signature pour un coût de 125 € à la charge de l'acquéreur.

Dans le cas du compromis de vente, les deux parties s'engagent de manière équivalente et "compromis de vente vaut vente": si l’une des deux parties se rétracte, l’autre pourra poursuivre une vente forcée en justice ou réclamer des dommages-intérêts.

Dans la pratique, signer un compromis ou une promesse de vente ne fait guère de différence.

En théorie, la promesse de vente laisse une plus grande liberté aux deux parties et permet à l’acheteur de "réserver le bien" pour une période donnée.

Si elle semble défavorable pour le vendeur, elle s'accompagne cependant en général du versement d’une indemnité d’immobilisation que le vendeur conservera si l’acheteur se désiste.

Cependant, la vente n’est pas juridiquement conclue et dans les faits, l'apparente liberté est très relative car assortie de pénalités financières.

L'avantage principal de la promesse de vente est que le vendeur retrouve immédiatement sa liberté de vendre si l'acquéreur se désiste alors que pour le compromis, le vendeur doit faire des démarches susceptibles de retarder un peu la remise en vente du bien mais cet avantage est assez théorique en pratique.

Dans les deux cas, l'avant contrat contiendra des conditions suspensives, telles que la conclusion par l'acquéreur d'un crédit pour financer l'achat ou l'obtention d'un permis de construire.

Dans les deux cas, l'acquéreur bénéficie, aux termes de la loi SRU, d'un délai de rétractation de 10 jours pour se désister: le vendeur ne bénéficie pas de ce droit, réservé au seul acquéreur.

L'acquéreur n'est pas tenu de justifier sa décision.

Depuis la réforme du tarif des notaires, la plupart de nos confrères facturent aujourd'hui des honoraires à l'acquéreur pour établir l'avant contrat de vente: ces honoraires sont fixés librement par le notaire.

Concernant notre étude notariale de LESNEVEN, nous avons fait le choix de nous en tenir à la pratique de l'ancienne tarification et considérons que les frais de la promesse ou du compromis font partie intégrante des frais de notaire afférents à la vente: nous ne facturons donc aucun frais ni honoraire supplémentaire pour rédiger votre avant-contrat et sommes à votre entière disposition pour vous accompagner à l'occasion de le vente ou de l'achat de votre bien immobilier.