- 2 Av. Fernand le Corre
- 29260 Lesneven
TOUT SAVOIR SUR LES SERVITUDES
Si la façon la plus simple d'établir une servitude est celle de la convention, il convient de noter que l'existence d'une servitude peut-aussi découler du temps: il s’agit de la servitude acquise par prescription trentenaire. Seules les servitudes apparentes et continues peuvent être acquises par prescription: il faut pour cela que durant trente années le propriétaire du fonds dominant ait usé de la servitude qu'il revendique sans avoir été troublé par un tiers et il est alors légitimité dans sa possession bien qu’il n'existe pas d’écrit (art 2261 Code civil).
Il existe également des servitudes “par destination du père de famille”. elles résultent d'un fonds unique qui a été divisé mais qui laisse subsister des signes de la présence d’une servitude (une porte, un chemin par exemple). Il faut cependant que l’acte constatant la division ne l'ait pas supprimée.
Il existe trois catégories de servitudes:
- les servitudes établies par le fait de l’homme, lesquelles résultent d'une convention et ne sont opposables que si elles figurent dans le titre de propriété ou ont été publiées au service de la publicité foncière.
- les servitudes imposées par la loi qui sont d’utilité publique (servitude de passage le long du littoral ou "sentier de douanier" par exemple) ou d’intérêt privé (servitude de vue par exemple);
- les servitudes liées à la situation naturelle des lieux dont l'exemple type est la servitude d'écoulement des eaux;
Il faut distinguer:
- Les servitudes continues qui sont celles qui s'exercent sans intervention humaine (servitude de canalisation ou non aedificandi par exemple);
- Les servitudes discontinues dont l'exercice nécessite une intervention humaine (servitude de passage par exemple);
- Les servitudes apparentes qui sont visibles et non apparentes ou occultes qui sont invisibles;
Les servitudes peuvent s'éteindre de trois façons :
- l’utilisation impossible
- la réunion du fonds servant et du fonds dominant entre les mains d'un même propriétaire ;
- le non-usage pendant une durée de 30 ans, que la servitude soit légale ou conventionnelle.
- les servitudes conventionnelles peuvent également s’éteindre par accord commun entre les propriétaires des fonds servant et dominant, soit par renonciation du propriétaire du fonds dominant.
Quelques servitudes particulières:
- Le droit de passage résulte de la Loi si un fonds n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique. la servitude est établie soit d’un commun accord entre les parties, soit par la voie judiciaire. juge et son assiette doit être fixée à l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant qui est indemnisé à l’amiable ou par décision de justice. Elle s'éteint si l'état d'enclave cesse mais jamais par le non-usage.
- le droit de passage peut aussi résulter d’une convention qui en fixe alors les modalités
- la servitude de cour commune est une interdiction de construire ou de surélever des bâtiments sur tout ou partie du sol se situant entre plusieurs immeubles. elle peut être constituée d’un commun accord entre propriétaires voisins ou en raison d’une prescription administrative (Résultant par exemple du permis de construire). A défaut d'accord entre les parties, la servitude pourra être constituée par le tribunal judiciaire qui fixera également l'indemnité due au propriétaire du fonds servant.
- la mitoyenneté est un droit de propriété indivis sur une clôture située sur la limite entre les fonds contigus de propriétaires différents. Elle s'acquière par la construction à frais communs sur la ligne séparative, par prescription ou par la cession à son voisin par le propriétaire d'un mur. il convient de noter que tout mur séparant des propriétés contigües est présumé mitoyen. La preuve de la mitoyenneté s'établit par titre ou selon des éléments extérieurs définis par la loi, tels par exemple que celui des deux fonds vers lequel s'incline le sommet du mur mais ces présomptions légales peuvent toutefois être combattues par titre, témoignage ou prescription (30 ans).