FISCALITE ET INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LA REGION DE BREST EN 2023

La fiscalité des investissements immobiliers locatifs ?

Il s'agit d'acheter un bien immobilier pour le louer. Un tel achat permet de se constituer un patrimoine et des revenus supplémentaires tout en diminuant ses impôts.

Les dispositifs de défiscalisation en vigueur permettent d'assurer une bonne rentabilité de l’investissement immobilier.

Les revenus fonciers imposables sont les suivants : les revenus issus de la location de biens non-meublés, les revenus de biens non-bâtis et les revenus accessoires (bail de chasse ou contrat d'affichage par exemple)

‍Quels sont les différents régimes d'imposition ?

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu mais ne relèvent pas tous du même régime d'imposition.

• Les revenus fonciers sont ceux tirés de la location d'un bien dépendant du patrimoine personnel du contribuable.
• Les  BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), BA (Bénéfices Agricoles) et BNC (Bénéfices Non Commerciaux) s’appliquent aux biens dépendant de l’actif d’une entreprise.
• de surcroît les revenus fonciers sont imposés soit au régime réel, ou au régime micro-foncier. Les régimes varient selon le choix du contribuable, du type de location, du bien, du montant total des revenus fonciers. Pour les biens loués non-meublés, le choix s'opère entre le régime réel et le régime micro-foncier mais si les revenus fonciers de l'année excèdent 15.000€, le contribuable relèvera obligatoirement du régime d'imposition au réel.

Le régime fiscal choisi par le contribuable  s'appliquera pour tous ses autres biens locatifs.. 

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Régime réel d’imposition 

Opter pour le régime réel permet de déduire des charges (par exemple travaux,  cotisations d'assurance, frais de gestion). En fonction de la situation l'investisseur, le choix de ce régime fiscal sera souvent plus avantageux que le régime micro-foncier. 

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Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier permet de gérer ses revenus foncier de façon plus simplifiée mais à.condition que le total des loyers perçus par le contribuable ne dépasse pas 15 000€.

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%.

Une réduction d’impôt en 2023 ? ‍

Dispositif Pinel 

Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024 et permet de bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 15% du montant investi et varie en fonction de la durée de la location, du loyer ou des ressources du locataire. Par exemple, pour une location de 6 ans, la réduction est de 10,5% alors qu'elle est de 15% pour une location de 9 ans.

Le bénéfice de la Loi PINEL est soumis à des conditions et, d'une manière générale, le bien doit être loué non meublé, être neuf ou avoir été rénové (travaux représentant au moins 25% du coût du logement) pour satisfaire à des normes de confort ou d'efficacité énergétique.

Enfin, le bien doit être situé dans un secteur éligible à la loi Pinel.

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Dispositif Denormandie 

La loi Pinel concerne  l’immobilier neuf et le dispositif Denormandie, l’immobilier ancien: la loi Denormandie procure des réductions d’impôts de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien à condition de le mettre en location pour 6, 9 ou 12 ans. Comme pour la loi Pinel, des critères concernent notamment les travaux réalisés, le loyer et les ressources du locataire doivent être respectés pour pouvoir prétendre bénéficier de l'avantage fiscal.

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Dispositif Loc’Avantages 

Depuis mars 2022 et jusqu'en 2024, ce dispositif permet aux contribuables louant leur bien à prix réduit de bénéficier de réductions d'impôts qui sont d'autant plus importantes que le loyer proposé est inférieur au loyer du marché, savoir une décote de 15% (Loc 1), 35% (Loc 2) ou t45% (Loc 3). Les réductions d’impôt pour les niveaux  Loc 1 , Loc 2 et loc 3 sont de 15% et de 35% et 65%. 

Le bénéfice du dispositif loc 3 n’est possible qu’en cas d'intermédiation locative.

L’intermédiation locative permet également d'augmenter le taux de réduction de15% à 20% en loc 1 et de 35% à 40% en loc 2.

Le contribuable peut en outre recevoir une aide pour travaux qui varie de 25% à 35%,.

LMNP / Bien loué meublé

Le statut “Loueur Meublé Non professionnel” génère des avantages fiscaux pour les biens loués meublés. Dans ce statut, il existe deux régimes d’impôt, le régime réel et le forfait. Les revenus fonciers perçus sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

Le régime réel

Dans ce cas, les charges sont déductibles et il est pratiqué un amortissement du bien est pris en compte. Il est fortement conseillé d'avoir recours aux services d'un expert-comptable

Le forfait

Il n'est applicable que si les revenus fonciers ne sont pas supérieurs à 77 700€ par an. Le contribuable peut alors choisir entre le régime réel (par demande écrite aux services fiscaux) et le forfait. Le principal avantage du forfait consiste en un abattement fiscal de 50%: le calcul de l'impôt se fait sur la moitié des revenus locatifs. 

LMP ou LMNP ?

Si ces deux statuts concernent les biens loués meublés, ils diffèrent sur certains points :
 

Pour appliquer le statut LMP, il faut cumulativement que:
* La valeur des revenus générés par la location de biens immobiliers représentent plus de 50% des revenus totaux du foyer fiscal
* Le montant des revenus locatifs annuels dépassent 23 000€.‍

Bien loué non meublé 

Le bien n'est équipé que des sanitaires et des éléments de cuisine. Le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux : le forfait et le réel.

Pour le forfait le total des revenus fonciers ne doit  pas dépasser 15 000€ par an et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30%.

Le réel, qui s'applique au delà de 15 000€, tient compte des frais et charges pour réduire la base imposable.

Monuments Historiques 

Réservé à l'investissement dans certains types de biens, les avantages fiscaux varient en fonction de la protection du bâtiment (ISMH, MH, ...), des revenus générés, de son occupation par le propriétaire et son ouverture au public.  ‍

Malraux 

La loi Malraux repose sur des réductions d’impôts variant de 22% à 30% selon la situation du bien,

La réduction Malraux peut s’appliquer sur : 

* les charges générées par les travaux de rénovation
* les charges foncières
* le coût de participation aux Associations Foncières Urbaines de Projet

Déficit foncier et imputation sur le revenu global 

En régime réel, le déficit foncier permet d’imputer les charges liées à  location d’un logement sur le revenu global. C'est notamment le cas si les charges liées au logement loué excèdent les revenus que ledit logement produit. Le mécanisme du déficit foncier va permettre de déduire cet excédent de dépenses du revenu global et permettre une fiscalité réduite. Le plafond de déduction est de 10 700€ par an et ci le déficit excède cette limite le contribuable pourra imputer le solde restant sur les 10 années suivantes. 

La charge des intérêts d’emprunts s'impute sur les revenus fonciers et ne peut pas être déduite du revenu global.

Le plafonnement global des "niches fiscales" limite les avantages applicables à la fiscalité d’un investissement locatif et ne doit pas dépasser 10 000€ par an. Seul le déficit foncier. Ce dernier n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et peut donc se cumuler avec les avantages de celles-ci.‍

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