SUCCESSION ET SCI FAMILIALE

Comment fonctionne une S.C.I. familiale

Il s'agit d'une structure juridique permettant aux membres d'une famille (au moins deux) de posséder et gérer des biens immobiliers en commun.

Les buts poursuivis lors de la constitution d'une SCI familiale sont de plusieurs ordres:

• Fluidifier la du patrimoine immobilier d'une famille
• Limiter les blocages susceptibles d'être provoqués par une indivision
• Limiter le coût fiscal de la transmission du patrimoine
• Protéger le patrimoine familial des créanciers des associés
• Organiser et pérenniser la détention des biens immobiliers au sein de la famille

Les statuts peuvent être établis par acte sous seing privé, mais l'intervention d'un notaire est très fortement recommandée pour sécuriser la transmission.

En effet l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble mais également, lorsqu’une société est établie entre des membres d’une même famille, présomptifs héritiers, ce qui est très souvent la cas dans le cadre d'une SCI familiale, il existe une présomption fiscale de fraude et de donation indirecte rapportable à la succession qui est écartée par l’article 854 du code civil si les statuts sont établis par acte authentique et donc si l’acte est fait par un notaire.

Enfin, le conseil du notaire sera le plus large possible et il renseignera les associés sur l’intérêt de prévoir des clauses particulières dans les statuts.

Les statuts précisent :

• L'étendue des pouvoirs du gérant
• Comment sont prises les  décisions (majorité, unanimité)
• Comment se transmettent les parts sociales
• etc

La bonne rédaction des statuts est essentielle car ils contiennent les clauses permettant de contrôler et organiser la transmission des parts sociales.

Ainsi, la SCI familiale n'est pas qu'un simple outil d'optimisation fiscale : c'est avant tout un instrument juridique qui permet d'organiser sereinement la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier familial.

Préparer la succession dans une SCI familiale

La planification anticipée de votre succession SCI familiale est essentielle pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. Une stratégie bien pensée et étudiée avec votre notaire vous permettra de réduire considérablement les coûts fiscaux tout en préservant l'harmonie familiale.

Le recours à une ou plusieurs donations permet de réduire voire d'éluder totalement les droits de succession

De plus une transmission anticipée protège le patrimoine immobilier familial sur le long terme et permet de prévenir les conflits familiaux.

La donation de tout ou partie des parts de votre SCI familiale est un excellent moyen d'optimisation fiscale: chaque parent peut, sans droits de successions, donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans et il est ainsi possible d'échelonner plusieurs donations dans le temps.

Une transmission anticipée en direction des petits enfants peut également être envisagée.

De plus, par rapport à un bien immobilier détenu directement, l'administration fiscale admet une décote de 10 à 15% sur la valeur des parts de SCI du fait de leur moindre liquidité.

Le recours au démembrement de la propriété des parts de SCI, consistant à dissocier la nue-propriété (droit de disposer du bien) de l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) peut également se révéler fiscalement intéressant.

Tout d'abord, en donnant uniquement la nue-propriété, on réduit l'assiette taxable de la donation. La valeur de l'usufruit conservé par le parent donateur diminue au fur et à mesure de son avance en âge selon un barème figurant à l'article 669 du CGI ce qui fait que plus la donation est faite jeune et moins les donataires sont taxés.

Au décès du parent donateur, les enfants nus-propriétaires deviennent immédiatement pleins propriétaires des parts données sans fiscalité ni formalités supplémentaires, conformément à l'article 1133 du Code général des impôts.

Pour réaliser cette opération sans risque, il convient de procéder par une donation avec réserve d'usufruit: en effet, le démembrement intervenant dès la création de la SCI encourt une requalification en abus de droit par l'administration fiscale.

Cette donation doit intervenir au moins trois mois avant le décès de l'usufruitier et être passée par acte notarié.

Le décès d'un associé

Aux termes de l'article 1870 du Code civil  "la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires". C'est une différence notable avec l'indivision qui peut être remise en cause à tout moment.

Les statuts de la SCI contiennent le plus souvent des clauses spécifiques en cas de décès d'un associé, clauses auxquelles il conviendra se référer: à défaut,les parts du défunt sont transmises à ses héritiers qui se retrouvent donc associés de plein droit.

En présence dans les statuts d'une clause d'agrément, ce sont les dispositions prévues par cette dernière qui trouveront à s'appliquer.

Pourquoi faire intervenir votre notaire ?

En présence de biens immobiliers ou dès lors que le montant de la succession dépasse 5 000 €, le recours à un notaire est nécessaire:

• Il détermine les héritiers et, éventuellement, légataires du défunt et leurs droits respectifs
• Il établit la consistance et la valeur des biens dépendant de la succession et le montant des droits de succession éventuels
• Il rédige les actes nécessaires et assiste les héritiers 

Le notaire joue également un rôle de médiation en cas de dissenssion entre les héritiers et de essaye d'abord d'obtenir un accord amiable entre eux: à défaut, le litige devra être porté devant le tribunal.

En matière de SCI Familiale, la base taxable est la valeur des parts sociales et pour calculer les droits de succession, il faut donc déterminer leur valeur réelle des parts.

Cette valeur est basée sur l'actif net de la SCI, calculé de la manière suivante :

(Valeur de l'actif réel - Passif de la SCI)

Le résultat obtenu est divisé par le nombre de parts de la SCI pour déterminer la valeur de cette part.

Comme on peut le constater, par différence avec un bien détenu directement, les dettes contractées par la SCI diminuent directement la valeur des parts sociales et la SCI rembourse encore un emprunt, celui-ci sera déduit de la valeur de l'actif. 

Comme indiqué supra, l'administration fiscale admet également une décote sur la valeur des parts sociales en raison de leur moindre liquidité: cette décote est généralement de 10% à 15% pour l'illiquidité générale des parts mais elle peut monter jusqu'à 20% supplémentaires en cas de position minoritaire, jusqu'à 10% en présence d'une clause d'agrément et même jusqu'à 50% pour un bien sous bail spécifique (tel qu'un bail en Loi de 1948 par exemple).

Ce qu'il ne faut pas oublier

1ent- La clause d'agrément permet aux associés de contrôler l'entrée dans la SCI de nouveaux membres, notamment en cas de décès.

Sans clause d'agrément, vous risquez l'intrusion au sein de votre SCI familiale de personnes extérieures non désirées.

2ent- La réserve héréditaire correspond à la part du patrimoine revenant obligatoirement à certains héritiers dits "réservataires".

Toute transmission doit respecter ces règles et une SCI ne permet donc pas de déshériter complètement un enfant, contrairement à certaines idées reçues.

Votre notaire sera en mesure de vous conseiller au mieux.